Kvartira.ge

Справочник о жилье в Грузии

Где жить в Грузии: Тбилиси, Батуми, Кутаиси или Рустави

Если вы переезжаете жить, а не вкладывать деньги, основной вариант Тбилиси: это самый большой рынок, и 80% покупателей там берут квартиру для себя. Батуми рынок у моря с сильной сезонностью, где покупают в основном для сдачи. Кутаиси и Рустави дешевле по ценам в объявлениях новостроек, но надёжных данных о них очень мало.

Автор
Редакция Kvartira.ge
Опубликовано
Читать
8 мин

Этот разбор только про жильё: сколько людей живёт в городе, сколько стоит квадратный метр, что с арендой и насколько вообще можно доверять цифрам по каждому городу. Визы, работа, школы и документы остаются за рамками.

Коротко: четыре города в одной таблице

Цифры в таблице взяты из разных источников с разной методикой, поэтому напрямую их сравнивать нельзя. Подробности под таблицей.

Тбилиси Батуми Кутаиси Рустави
Население, перепись 14.11.2024 (Geostat) 1 331 485 235 668 число не найдено, +9,0% к 2014 не найдено
Средняя цена первички, аналитики (пересказ) $1 426/м², G&T, июль 2026 $1 893/м² «под ключ», G&T, март 2026 нет данных нет данных
Минимальная цена новостроек на korter.ge, 29.10.2026 от $1 616/м² по районам от $930 до $4 000/м² от $1 093/м² от $947/м²
Самая дешёвая квартира в новостройке на korter.ge от $28 500 нет общей цифры от $26 802 от $25 360
Долгосрочная аренда $10,1/м² в месяц, G&T, июль 2026 статистики нет, есть только посуточная нет данных нет данных
Зачем покупают (TBC Capital, 2025) 80% для жизни 85% для инвестиций нет данных нет данных

Минимальные цены korter.ge это цены «от» из объявлений застройщиков на одном портале, а не средние и не цены сделок. Поэтому у Тбилиси минимальная цена на портале выше средней цены у Galt & Taggart (G&T): это разные способы считать, а не ошибка.

Тбилиси: больше всего выбора и данных

Тбилиси по переписи 2024 года это 1 331 485 человек, 34% населения страны. Рынок жилья здесь самый большой и самый изученный: Geostat каждый квартал считает индекс цен новостроек, G&T и TBC Capital выпускают ежемесячные обзоры.

Масштаб такой: по данным G&T (в пересказе GBC), за январь-июль 2026 года в Тбилиси было 27 274 сделки с квартирами. По оценке TBC Capital, 80% покупок в Тбилиси в 2025 году делались для жизни, а не для сдачи. Для переезжающего это хороший знак: рынок живёт не только сезоном и инвесторами.

Цены. Средняя цена первичного жилья по G&T в июле 2026 года $1 426/м², вторичка в новых домах $1 372/м². Разброс по районам большой. По данным Geostat за III квартал 2026 года (в пересказе Georgia Today), медианная цена предложения в новостройках от 3 657 лари/м² в Самгори до 7 004 лари/м² в Мтацминде. Подробно по районам в статьях «Районы Тбилиси» и «Сколько стоит квартира в Тбилиси».

Аренда. По G&T средняя квартира 50-60 м² в июле 2026 года сдавалась за $10,1/м² в месяц. Для примера: квартира 55 м² по этой средней ставке это около $555 в месяц (просто арифметика, реальные объявления в разных районах сильно отличаются). Самый дорогой район по аренде Ваке ($14,2/м² в апреле 2026), самый дешёвый Самгори ($8,2/м²). Как искать квартиру, в статье «Снять квартиру в Тбилиси».

Транспорт. В Тбилиси есть метро: по неофициальным данным, 2 линии и 23 станции. Мэрия в 2025 году объявила о продлении первой линии к Глдани и Варкетили, сроки не названы.

Батуми: море, сезон и много пустых квартир

Батуми самый быстрорастущий город страны: по переписи 2024 года 235 668 человек, на 54,2% больше, чем в 2014.

Рынок здесь другой по устройству. По TBC Capital, 85% покупок в Батуми в 2025 году делались ради инвестиций. По G&T, 52% покупателей квартир в 2025 году были иностранцами. Продаж много (17 478 квартир за 2025 год по G&T), но и непроданного жилья тоже много: около 12 400 квартир в опрошенных проектах на конец 2025 года.

Цены. Средняя цена первички «под ключ» по G&T в марте 2026 года $1 893/м², вторички $1 479/м². Самый дорогой район Старый Батуми (более $3 000/м² в 2025 году), окраины дешевле $1 500/м². Подробнее в статьях «Районы Батуми» и «Сколько стоит квартира в Батуми».

Аренда. Здесь честная оговорка: статистики долгосрочной аренды по Батуми в открытых источниках мы не нашли. Есть только посуточная: средняя ставка около $35,6 за сутки в 2025 году, а в I квартале 2026 года она снизилась на 7,3% за год (G&T). Сам G&T пишет, что результат Батуми зависит в основном от летнего сезона. Если вы собираетесь жить в городе круглый год, спрашивайте у соседей и продавца, сколько квартир в доме сдаётся посуточно. Как искать жильё, в статье «Снять квартиру в Батуми».

Кутаиси: дешевле, но почти без статистики

По Кутаиси нет ни индекса Geostat, ни регулярных обзоров G&T, TBC Capital или Colliers. Есть только витрина порталов и косвенные данные.

Что известно:

  • население Кутаиси по переписи 2024 года выросло на 9,0% к 2014 году; абсолютного числа в найденных материалах Geostat нет;
  • регион Имерети, центр которого Кутаиси, это 510 741 человек, 13% населения страны и второй по численности регион;
  • на korter.ge на 29.10.2026 новостройки в Кутаиси от $1 093/м², квартиры от $26 802 (минимальные цены одного портала);
  • из аэропорта Кутаиси летает Wizz Air: за 2025 год авиакомпания перевезла отсюда более 1,8 млн пассажиров, около 6 800 рейсов.

Чего нет: средних цен, данных по аренде, описаний районов. Если выбираете Кутаиси, ориентироваться придётся по объявлениям и по тому, что увидите сами. Мы не будем придумывать характеристики районов, которых нет в источниках.

Рустави: данных ещё меньше

По Рустави в нашей базе всего две вещи. На korter.ge на 29.10.2026 новостройки там от $947/м², квартиры от $25 360: это одна из самых низких минимальных цен среди городов на портале. И бытовые тарифы на воду для Тбилиси, Мцхеты и Рустави GNERC оставил без изменений на период 2024-2026 годов.

Численности населения Рустави по переписи 2024 года, средних цен, аренды и описаний районов в открытых источниках мы не нашли. Спрос на «квартиру в Рустави» есть, но честно сравнить этот город с Тбилиси по цифрам пока нельзя.

Отопление и коммуналка в разных городах

Отдельных тарифов по Батуми и Кутаиси в открытых источниках мы не нашли, но кое-что различается. Электричество в Тбилиси продаёт Telmico, в регионах EPG Supply, и тарифы у них немного разные: до 01.04.2026 первая ступень (до 101 кВт·ч) стоила 15,041 тетри в Тбилиси и 14,731 тетри в регионах, с 1 апреля 2026 года обе выросли на 5 тетри. Газ в Тбилиси поставляет KazTransGas Tbilisi, за пределами столицы SOCAR Georgia Gas (неофициальные данные). Бытовой тариф на газ оставлен без изменений до 31.12.2026.

Главное для бюджета: при газовом отоплении зимние счета вырастают в несколько раз. Поэтому, где бы вы ни выбрали квартиру, спрашивайте, чем она отапливается. Подробно в статье «Отопление и коммуналка». Климат городов мы здесь не сравниваем: надёжных данных по нему в нашей базе пока нет.

Как выбрать

  1. Жить круглый год и работать в городе: Тбилиси. Больше всего предложения, аренды и данных, чтобы проверить цену.
  2. Море и готовность к сезонной жизни: Батуми. Учитывайте, что рынок инвестиционный, а непроданного жилья много.
  3. Бюджет ниже и готовность разбираться самим: Кутаиси или Рустави. Цены в объявлениях ниже, но проверить их по статистике нельзя, смотрите много объектов вживую.
  4. В любом городе: выбирайте сначала район, потом дом. Про новостройки читайте «Достроят ли дом», «Белый, чёрный и зелёный каркас» и «Землетрясения: как выбрать дом».

Цены и аренда меняются каждый месяц, а витрина korter.ge каждый день, так что все цифры из этой статьи сверяйте на свою дату.

Источники

Вопрос юристу по квартире

Покупка, аренда, документы, застройщик. Вопрос получат юристы Kanon Georgia в Тбилиси и ответят в выбранный вами мессенджер.

Дальше по теме

  1. Районы Тбилиси: где жить и сколько это стоит

    10 районов Тбилиси и Диди Дигоми: цена метра в новостройках по Geostat, аренда по Galt & Taggart, метро и кому какой район подходит.

    Районы и города

  2. Районы Батуми: где жить круглый год, а где только летом

    Цены по районам Батуми и пригородам, где больше всего продаж, что известно о каждом районе и как проверить, живут ли в доме зимой.

    Районы и города

  3. Как снять квартиру в Тбилиси надолго: районы, цены, где искать

    Сколько стоит долгая аренда в Тбилиси по районам, где искать квартиру без лишних посредников, что проверить на просмотре и сколько добавит коммуналка.

    Аренда и доход