Сколько стоит квартира в Тбилиси: цены по районам в 2026 году
Метр в новостройке Тбилиси в объявлениях стоит от 3 657 лари в Самгори до 7 004 лари в Мтацминде (медианы Geostat за III квартал 2026). В долларах средняя цена первички по Galt & Taggart в июле 2026 года была $1 426 за метр, вторички в новых домах $1 372.
Короткий ответ: всё решает район. Квартира одной и той же площади в Ваке и в Самгори по ценам предложения отличается почти в 1,7 раза. Ниже цены по районам, как они растут, чем первичка отличается от вторички и как из этого прикинуть свой бюджет.
Цена метра по районам Тбилиси
Geostat каждый квартал считает медиану цены предложения в новостройках по десяти районам города. Данные берутся из объявлений myhome.ge и ss.ge, цены в лари. Цифры по районам мы берём в пересказе Georgia Today (III квартал 2026) и BusinessInsider.ge (I квартал 2026): в самом PDF Geostat они только на графике.
| Район | III кв. 2026, лари/м² | I кв. 2026, лари/м² | Изменение за полгода |
|---|---|---|---|
| Мтацминда | 7 004 | 6 814 | +2,8% |
| Ваке | 6 046 | 5 958 | +1,5% |
| Крцаниси | 4 635 | 4 465 | +3,8% |
| Сабуртало | 4 444 | 4 333 | +2,6% |
| Дидубе | 4 168 | 4 085 | +2,0% |
| Чугурети | 4 121 | 4 268 | -3,4% |
| Исани | 4 032 | 3 948 | +2,1% |
| Надзаладеви | 3 932 | 3 993 | -1,5% |
| Глдани | 3 830 | 3 775 | +1,5% |
| Самгори | 3 657 | 3 651 | +0,2% |
Процент изменения мы посчитали сами из двух цифр Geostat. Два района за полгода подешевели: Чугурети и Надзаладеви. Чем живут эти районы, где метро и сколько стоит аренда, читайте в обзоре районов Тбилиси.
Частные дома Geostat считает отдельно, они дешевле квартир в новостройках: от 2 798 лари за метр в Надзаладеви до 4 517 в Ваке (III квартал 2026).
Как быстро растут цены
Индекс цен на жильё Geostat показывает, как меняется цена новостроек Тбилиси в целом.
| Период | К прошлому кварталу | За год | Источник |
|---|---|---|---|
| I кв. 2025 | нет данных | +11,5% | CBW по Geostat |
| I кв. 2026 | +1,8% | +3,0% | BusinessInsider.ge по Geostat |
| II кв. 2026 | +0,9% | +4,9% | Geostat |
| III кв. 2026 | +1,5% | +5,9% | Georgia Today по Geostat |
По сравнению со средним уровнем 2020 года цены в III квартале 2026 года выше на 66,2%. При этом рост замедлился: год назад, в I квартале 2025-го, цены за год прибавили 11,5%, а в 2026 году прибавляют 3-6%.
Банковские аналитики смотрят так же. TBC Capital посчитал, что с 2019 по 2025 год цены в Тбилиси росли в среднем на 8% в год, и прогнозирует на 2026 год рост на 3,2% (в пересказе Georgia Today).
Первичка и вторичка: цены в долларах
Galt & Taggart (аналитики Bank of Georgia) каждый месяц публикуют среднюю цену первички по опросу застройщиков и вторички в новых домах, построенных по разрешениям с 2013 года. Цены в долларах, сами отчёты мы не открывали, цифры в пересказе GBC и Georgia Today.
| Месяц 2026 | Первичка, $/м² | Вторичка в новых домах, $/м² |
|---|---|---|
| Февраль | 1 398 | 1 304 |
| Май | 1 412 | 1 366 |
| Июль | 1 426 | 1 372 |
Покупают и то и другое примерно поровну. По данным Публичного реестра в пересказе G&T, в июле 2026 года в Тбилиси продали 4 475 квартир: 2 294 на вторичке и 2 181 на первичке. Для вторички это лучший месяц с 2022 года. За январь-июль 2026 года сделок было 27 274 на $2,5 млрд, это на 27,3% больше, чем годом раньше.
Colliers даёт свою картину за весь 2025 год: в новых проектах в среднем $1 484 за метр, в старом фонде $1 244. Иностранцы в Тбилиси в 86% случаев покупали новостройки.
Почему цена в объявлении и цена сделки разные
Почти все цифры в этой статье описывают цены предложения, то есть то, что просит продавец. Geostat прямо пишет, что индекс строится по объявлениям. Средняя цена предложения у TBC Capital в январе 2026 года была $1 340 за метр (+6% за год).
Сколько в итоге платят по договору, официальная статистика по районам не показывает: цен сделок из Публичного реестра по районам мы не нашли. Есть только отдельные срезы. Например, TBC Capital в июне 2025 года называл среднюю цену продажи $1 269 за метр и долю сделок дороже $1 500 за метр в 28%. Это другой месяц и другая методика, поэтому вычитать одно из другого и выводить «скидку» нельзя.
Отсюда простое правило: цена Geostat по району годится, чтобы понять уровень и сравнить районы. Цену конкретной квартиры вы узнаете только из разговора с продавцом и сравнения нескольких похожих объявлений.
Как прикинуть бюджет на 1, 2 и 3 комнаты
Пример. Площади ниже мы взяли условно: 45 м² для однокомнатной, 65 м² для двухкомнатной, 85 м² для трёхкомнатной. Для ориентира: по TBC Capital в июне 2025 года 44% сделок приходилось на квартиры 50-75 м². Цена: медиана Geostat за III квартал 2026, лари.
| Район | 45 м², лари | 65 м², лари | 85 м², лари |
|---|---|---|---|
| Мтацминда (7 004 за м²) | 315 180 | 455 260 | 595 340 |
| Ваке (6 046) | 272 070 | 392 990 | 513 910 |
| Сабуртало (4 444) | 199 980 | 288 860 | 377 740 |
| Исани (4 032) | 181 440 | 262 080 | 342 720 |
| Самгори (3 657) | 164 565 | 237 705 | 310 845 |
Это простая арифметика «медиана района умножить на площадь». Реальная квартира может быть дороже или дешевле: этаж, вид, дом, состояние и каркас в медиане не видны.
Тот же пример в долларах по средней цене первички G&T за июль 2026 года ($1 426 за метр по всему городу): 45 м² выходит $64 170, 65 м² около $92 690, 85 м² около $121 210. Это средняя по городу, без деления на районы.
К цене квартиры в новостройке добавьте ремонт, если покупаете не «под ключ». Что входит в каждый вид сдачи, разобрано в статье белый, чёрный и зелёный каркас. Надёжных цифр по стоимости ремонта у нас пока нет, поэтому не называем. Если покупаете на стадии стройки, прочитайте, как понять, достроят ли дом.
Тбилиси и Батуми: где дороже
Батуми живёт по своим законам: там Galt & Taggart считает цену первички «под ключ», и в марте 2026 года это было $1 893 за метр. Методика отличается от тбилисской, поэтому подробности в отдельной статье: сколько стоит квартира в Батуми. По данным TBC Capital, в Тбилиси 80% покупателей берут квартиру для жизни, а в Батуми 85% для инвестиций.
Коротко
- Дорогие районы: Мтацминда и Ваке, 6-7 тысяч лари за метр новостройки.
- Середина: Крцаниси, Сабуртало, Дидубе, Чугурети, Исани, около 4-4,6 тысячи.
- Дешевле всего: Надзаладеви, Глдани, Самгори, около 3,7-3,9 тысячи.
- Цены в 2026 году растут на 3-6% за год, медленнее, чем в 2025-м.
- Все цифры здесь цены предложения, торг и итоговую цену покажет только конкретная сделка.
Цены пересматриваются каждый квартал (Geostat) и каждый месяц (G&T), поэтому перед покупкой сверьте их со свежими данными на свою дату. Лари в доллары переводите по курсу Национального банка Грузии на день расчёта.
Источники
- Georgia Today, цены новостроек и домов по районам и индекс Geostat, III кв. 2026
- BusinessInsider.ge, цены по районам и индекс Geostat, I кв. 2026
- Geostat, индекс цен на жильё и методика, II кв. 2026
- CBW, индекс Geostat за год, I кв. 2025
- Georgia Today, первичка и вторичка по Galt & Taggart, февраль 2026
- GBC, первичка и вторичка по Galt & Taggart, май 2026
- GBC, цены и продажи по Galt & Taggart и Публичному реестру, июль 2026
- Georgia Today по Colliers, цены нового и старого фонда, 2025
- Commersant.ge, средняя цена предложения по TBC Capital, январь 2026
- Georgia Today, рост цен 2019-2025 и прогноз TBC Capital на 2026
- CBW, цена продажи и размеры квартир по TBC Capital, июнь 2025
- GBC, цена первички в Батуми по Galt & Taggart, март 2026