Белый, чёрный и зелёный каркас в Грузии: что входит в квартиру
Закона, который бы определял чёрный, белый или зелёный каркас, в Грузии нет: это рыночные слова, и каждый застройщик понимает их по-своему. Поэтому ориентируйтесь не на название, а на письменную спецификацию к договору, где перечислено, что именно будет сделано в квартире.
Вы смотрите объявления новостроек в Тбилиси или Батуми и видите одно и то же: «белый каркас», «зелёный каркас», иногда «чёрный». Цены у похожих квартир при этом заметно разные, и не всегда понятно, за что. Ниже разбор, что обычно стоит за каждым словом, где описания разных источников не совпадают и как не получить в итоге квартиру «белую» только по названию.
Почему одно слово значит разное
Мы искали юридическое определение каркасов в законах и стандартах и не нашли его. Агентство Sea Inside пишет прямо: строгих требований к тому, что считать готовой квартирой, нет, и застройщик сам решает, в каком виде сдаёт жильё. По его же описанию, в Грузии жильё обычно сдают в чёрном или белом каркасе, а зелёный каркас появился позже как улучшенный белый.
При этом сами слова вполне официальные в одном месте: Geostat в отчёте об индексе цен на жильё за II квартал 2026 года показывает цены новостроек Тбилиси отдельно по белому, зелёному и чёрному каркасу (график «Flat prices by condition (frames)», данные с I квартала 2024 по II квартал 2026). Значения там только на графике, в текст отчёта они не вынесены, поэтому цифр по каркасам мы здесь не приводим. Если нужна разница в цене, откройте сам PDF Geostat и посмотрите график на свою дату.
Получается странная ситуация: статистика делит рынок на три части, а единого правила, где кончается одна часть и начинается другая, нет.
Что обычно входит: сводная таблица
Таблица собрана по трём открытым описаниям: портал korter.ge (2026), агентство Sea Inside (2023) и сайт pbservices.ge (видели только в выдаче поиска, сама страница была закрыта). Где источники молчат или спорят, так и написано.
| Что сделано | Чёрный каркас | Белый каркас | Зелёный каркас |
|---|---|---|---|
| Несущие стены | да | да | да |
| Перегородки между комнатами | по-разному, у pbservices.ge да | да | да |
| Окна | по-разному, у pbservices.ge да | да: стеклопакеты (Sea Inside, korter.ge) | да |
| Входная дверь | по-разному, у pbservices.ge да | да, у Sea Inside металлическая | да |
| Разводка воды и канализации | нет | да (korter.ge) | да |
| Электрика | нет | у одних застройщиков полная разводка, у других только стояки (korter.ge) | уточнять |
| Отопление | нет | да, у Sea Inside центральное | да |
| Счётчики | нет | да (Sea Inside) | уточнять |
| Штукатурка, выровненные стены | нет | да (korter.ge) | да |
| Стяжка пола | нет | черновая (korter.ge), у Sea Inside с гидро- и шумоизоляцией | да |
| Чистовая отделка | нет | нет | источники расходятся: от «почти вся отделка» до «это ещё не готовый ремонт» |
Две вещи из таблицы стоит запомнить. Первая: даже про белый каркас, самый ходовой вариант, два источника пишут разное (у Sea Inside есть изоляция под стяжкой и счётчики, у korter.ge этого в описании нет). Вторая: электрика. По словам korter.ge, одни застройщики под белым каркасом понимают проводку по всей квартире, другие только стояк в подъезде. Для вас это разница между «вызвать электрика на розетки» и «заново тянуть всю проводку».
Каждый каркас подробнее
Чёрный каркас
Чёрный каркас по описанию pbservices.ge: несущие стены, перегородки, окна и входная дверь, без коммуникаций и без отделки. То есть внутри бетон и кладка, а воду, канализацию, электрику, отопление, штукатурку и стяжку делаете вы.
Кому это подходит: тем, кто всё равно собирается делать перепланировку и полный ремонт и хочет сам выбирать, где будут трубы и розетки. Минус в том, что самые грязные и долгие работы ложатся на вас, а с ними и выбор подрядчика. Свежей независимой оценки, сколько стоит довести чёрный каркас до белого, в открытых источниках мы не нашли, поэтому цифру не называем: считайте смету с конкретным мастером под конкретную квартиру.
Белый каркас
Это самый частый формат в объявлениях. Только на korter.ge на 29.10.2026 в подборке «белый каркас» по Батуми 133 проекта (это витрина портала, а не статистика рынка).
По korter.ge в белом каркасе уже проведены электрика, вода, канализация и отопление, стены выровнены и оштукатурены, на полу черновая стяжка, стоят окна и входная дверь. Sea Inside добавляет гидро- и шумоизоляцию, металлическую входную дверь, центральное отопление и счётчики. Дальше остаётся чистовая отделка: покраска или обои, полы, плитка, сантехника, розетки, свет, межкомнатные двери, кухня.
Что в белом каркасе чаще всего «плавает» от застройщика к застройщику:
- электрика: вся разводка по квартире или только ввод;
- отопление: разведены трубы к батареям, стоят ли сами радиаторы или котёл;
- счётчики: установлены и подключены или только места под них;
- стяжка: черновая без изоляции или с гидро- и шумоизоляцией;
- окна: какой профиль и стеклопакет.
Зелёный каркас
Здесь источники расходятся сильнее всего. Одни описывают зелёный каркас как почти готовую квартиру со всей отделкой, другие подчёркивают, что это ещё не готовый ремонт. Sea Inside называет его улучшенным белым каркасом. Общее у всех одно: это белый каркас плюс какая-то часть отделки, а какая именно, решает застройщик.
Поэтому зелёный каркас без спецификации сравнивать между собой нельзя вообще. У одного застройщика это покрашенные стены и ламинат, у другого ещё и плитка в санузле с установленной сантехникой. В объявлениях встречаются и цифры, насколько зелёный каркас дороже белого «по данным Geostat», но в самих материалах Geostat мы такие числа не нашли, поэтому не повторяем их.
Что попросить записать в спецификацию
Совет korter.ge простой: требуйте письменную техническую спецификацию. Предварительный договор с застройщиком и его проверка это отдельная юридическая тема, здесь важно одно: перечень работ должен быть в документе, а не в словах менеджера. Список вопросов, по которым спецификация должна отвечать однозначно:
| Пункт | Что уточнить |
|---|---|
| Электрика | разводка по всей квартире или только стояк, есть ли щиток, сколько выводов и где |
| Вода и канализация | где выводы в кухне и санузле, совпадают ли они с вашей будущей планировкой |
| Отопление | центральное или индивидуальное, разведены ли трубы, стоят ли радиаторы и котёл |
| Счётчики | какие установлены, подключены ли и на чьё имя будут счета |
| Стены | штукатурка по всем стенам или частично, допуск по ровности |
| Пол | черновая стяжка, есть ли гидро- и шумоизоляция |
| Окна и входная дверь | профиль, стеклопакет, фурнитура, производитель двери |
| Высота потолка | по проекту и после стяжки |
| Отделка (для зелёного каркаса) | каждый вид работ отдельной строкой: стены, полы, плитка, сантехника, двери |
| Гарантия | срок на работы и на инженерные системы |
Про отопление стоит спросить отдельно ещё и потому, что от него зависят зимние счета. Подробнее в статье про отопление и коммуналку.
Чек-лист приёмки квартиры в каркасе
Этот список составлен по рекомендациям korter.ge для белого каркаса, но он подходит и для остальных форматов.
- Штукатурка. Ровная, без трещин и отслоений. Плохая штукатурка значит, что часть работы придётся переделывать за свой счёт.
- Стяжка. Без пустот и бугров. Простучите и пройдите по всей площади.
- Выводы воды, канализации и электрики. Стоят там, где вы планируете кухню, санузел и технику. Если нет, они ограничат расстановку мебели.
- Высота потолка. Узнайте реальную высоту заранее: после чистовой отделки и подвесного или натяжного потолка она уменьшится.
- Окна и входная дверь. Даже если они установлены, проверьте уплотнение, фурнитуру и утепление. Менять их потом дорого.
- Несущие стены. Если думаете о перепланировке, выясните, какие стены несущие и какие работы нужно согласовывать.
- Акт приёмки и гарантия. Все дефекты должны быть записаны в акт, а сроки гарантии на работы и инженерные системы понятны до подписи.
Итог
- Каркас это не стандарт, а договорённость с конкретным застройщиком.
- Сравнивайте квартиры не по слову «белый» или «зелёный», а по спецификации, строка за строкой.
- Больше всего расхождений в электрике, отоплении, счётчиках и отделке зелёного каркаса.
- При приёмке пройдите чек-лист и запишите все дефекты в акт.
- Если сомневаетесь, достроят ли дом вообще, это отдельный вопрос: смотрите статью «Достроят ли дом». Цены по городам в статьях про Тбилиси и про Батуми.
Описания каркасов у застройщиков и порталов меняются, а у Geostat каждый квартал выходит новый график, так что перед покупкой сверяйте всё на свою дату.
Источники
- Geostat, индекс цен на жильё, II кв. 2026: цены новостроек Тбилиси по каркасам (только график), I кв. 2024 - II кв. 2026
- korter.ge, что такое белый каркас, что проверять при приёмке, 133 проекта в Батуми, открыто 29.10.2026
- Sea Inside, что такое белый каркас, состав и появление зелёного каркаса, 2023
- pbservices.ge, описание чёрного и зелёного каркаса (по выдаче поиска, страница закрыта), без даты
- OC Media, обрушение дома на ул. 26 Мая в Батуми, 2021